Reclamar gastos hipoteca
Recupera los gastos de tu hipoteca
Si pagaste notaría, registro, gestoría o tasación, el banco debe devolverte ese dinero.
Las sentencias del TJUE y del Tribunal Supremo confirman que estos gastos no correspondían al cliente, incluso en hipotecas firmadas hace años.
Miles de personas ya han recuperado entre 1.000 y 2.000 €. Tú también puedes hacerlo.
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¿Qué son los gastos de hipoteca y por qué puedes reclamarlos?
Cuando firmas una hipoteca, además del préstamo, te obligan a pagar una serie de gastos: notaría, registro, gestoría y tasación. Durante años los bancos impusieron al cliente el pago íntegro de estos importes sin posibilidad de negociar, algo que los tribunales han considerado una cláusula abusiva.
El Tribunal Supremo y el TJUE han dejado claro que esta cláusula es nula por falta de transparencia:
- el banco la impuso de forma unilateral,
- el consumidor no tuvo margen para decidir,
- y no se informó correctamente del reparto real de los gastos.
Por eso hoy puedes reclamar y recuperar lo que pagaste de más, incluso aunque tu hipoteca sea antigua. Si abonaste alguno de estos gastos al constituir tu hipoteca, tienes derecho a que te devuelvan el importe correspondiente más los intereses legales.
Estos son los gastos que normalmente pagó el cliente al firmar su hipoteca y que hoy se pueden reclamar si fueron impuestos de forma abusiva:
¿Cuáles son los gastos de constitución de una hipoteca?
Cuando se firma una hipoteca se generan una serie de costes vinculados a la formalización del préstamo. Durante años, estos importes fueron asumidos por el cliente por imposición del banco, sin posibilidad real de negociación.
Entre los principales conceptos que se pagan al constituir una hipoteca se encuentran:
- Notaría, por la redacción y firma de la escritura.
- Registro de la Propiedad, para inscribir la hipoteca y que tenga efectos legales.
- Gestoría, encargada de tramitar la documentación impuesta por la entidad bancaria.
- Tasación, necesaria para que el banco valore el inmueble antes de conceder el préstamo.
Aunque tradicionalmente se presentaron como algo habitual, los tribunales han determinado que estos costes no pueden cargarse automáticamente al consumidor, lo que ha permitido su reclamación cuando se incluyeron de forma abusiva.
¿Qué gastos hipotecarios son reclamables según el TJUE?
El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) ha establecido que, cuando la cláusula que impuso al cliente el pago de los gastos hipotecarios es nula por abusiva, el banco debe devolverlos. Esto sucede cuando la cláusula se incluyó sin transparencia y sin posibilidad real de negociación, algo habitual en la mayoría de hipotecas firmadas antes de 2019.
Según esta sentencia (TJUE, 16 de julio de 2020), el consumidor puede reclamar la devolución de:
- Gastos de notaría
- Gastos de registro de la propiedad
- Gastos de gestoría
- Gastos de tasación
Además, el plazo para reclamar no comienza cuando firmaste la hipoteca, sino cuando el consumidor conoce que la cláusula es nula, lo que permite reclamar incluso en hipotecas muy antiguas.
¿Qué puedo conseguir reclamando los gastos de mi hipoteca?
Si tu cláusula de gastos es declarada nula, puedes recuperar todo lo que pagaste indebidamente por notaría, registro, gestoría y tasación. La mayoría de clientes recuperan entre 1.200 y 2.000 euros, más los intereses legales desde la fecha de pago.
Además, la sentencia suele incluir la condena en costas al banco, lo que significa que el proceso no te genera gastos.
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- Ya tienes otra reclamación activa con nosotros (revolving, microcréditos, préstamos…).
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¿Por qué lo hacemos así?
Porque muchos clientes que reclaman los gastos de su hipoteca también tienen derecho a recuperar dinero de otros productos. Nuestro objetivo es ayudarte a recuperar el máximo dinero posible, no solo una parte.
¿Qué bancos tienen que devolver los gastos de hipoteca?
Cualquier banco puede ser demandado si impuso gastos hipotecarios abusivos. Entre los más reclamados están:
Reclamar gastos hipoteca ING
Reclamar gastos hipoteca Ibercaja
Reclamar gastos hipoteca Kutxabank
Reclamar gastos hipoteca Abanca
Reclamar gastos hipoteca Sabadell
Reclamar gastos hipoteca Bankinter
Reclamar gastos hipoteca Unicaja
Reclamar gastos hipoteca Cajamar
Reclamar gastos hipoteca Caja Rural
¿Qué dice la sentencia de la Unión Europea sobre los gastos hipotecarios?
El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), en su sentencia del 16 de julio de 2020, dejó claro que el consumidor puede recuperar los gastos de hipoteca cuando la cláusula que los impuso es abusiva. Esta decisión corrigió al Tribunal Supremo y reforzó la protección del consumidor frente a los bancos.
Las claves de esta sentencia son:
1. Los gastos hipotecarios pueden reclamarse
Si la cláusula no fue transparente y se impuso sin negociación, el banco debe devolver al cliente los gastos que pagó por:
- Notaría
- Registro de la Propiedad
- Gestoría
- Tasación
2. Las cláusulas abusivas no tienen validez
Una cláusula abusiva debe tratarse como si nunca hubiera existido, lo que obliga al banco a devolver lo cobrado indebidamente junto con los intereses.
3. El reparto de gastos no puede perjudicar al consumidor
El TJUE señala que no se puede cargar al cliente costes que, por ley o por práctica normal, correspondían al banco.
Las opiniones de nuestros clientes
¿Qué documentación necesito para reclamar los gastos hipotecarios?
Para reclamar y demostrar lo que pagaste, normalmente se necesita:
- Escritura del préstamo hipotecario.
- Facturas de notaría, registro, gestoría y tasación.
- Justificante de pago de esos gastos (transferencia, cargo en cuenta, factura pagada…).
- DNI de los titulares de la hipoteca.
Si no tienes la escritura o alguna factura, puedes solicitar copias en tu banco o en la notaría donde firmaste. La mayoría de entidades las entregan sin problema.
Cómo reclamar los gastos de tu hipoteca (paso a paso)
Paso 1: Reunir la documentación
Escritura, facturas y justificantes de pago. Con esto se calcula cuánto puedes recuperar.
Paso 2: Presentar una reclamación extrajudicial al banco
La solicitud se envía al Servicio de Atención al Cliente del banco pidiendo la devolución de los gastos. Debe incluir copias de la documentación y una explicación clara de por qué la cláusula es abusiva. En Asesority lo redactamos y lo presentamos por ti para evitar errores o retrasos.
Paso 3: Esperar la respuesta del banco
El banco tiene hasta dos meses para contestar. Lo habitual es que no respondan o que rechacen la devolución.
Paso 4: Presentar demanda judicial si se niegan
Si el banco no devuelve el dinero, se presenta demanda en el Juzgado especializado. Más del 95% de las sentencias son favorables al consumidor, y se recuperan:
- Las costas (que paga el banco)
- Los gastos pagados
- Los intereses legales
En resumen, reclamar los gastos de tu hipoteca es un proceso sencillo: reúnes la documentación, presentas la reclamación al banco y, si no responde, la vía judicial te permite recuperar lo pagado con altas probabilidades de éxito.
¿Puedo reclamar los gastos de cancelación o de subrogación?
Gastos de cancelación hipotecaria reclamables
Se pueden reclamar si el banco te los impuso sin posibilidad de negociación.
Gastos de hipoteca subrogada o novada
También puedes reclamar los gastos iniciales si la cláusula era abusiva, aunque después hicieras una subrogación o novación.
¿Qué hago si el banco se niega a devolver los gastos?
Es lo más habitual. Los bancos suelen rechazar la reclamación extrajudicial, pero la vía judicial es rápida y casi siempre favorable al consumidor. Un abogado especializado puede representarte y maximizar tus probabilidades de éxito sin que tengas que asumir riesgos.
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¿Cómo elegir al mejor abogado para reclamar los gastos de tu hipoteca?
A la hora de escoger un despacho, fíjate en tres aspectos clave:
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Preguntas frecuentes sobre la devolución de gastos de hipoteca
¿Qué gastos de hipoteca son reclamables hoy?
Se pueden recuperar los gastos de notaría, gestoría, registro, tasación y en algunos casos la comisión de apertura.
¿Se pueden reclamar gastos sin facturas?
Sí. Si tienes la escritura de la hipoteca y justificantes de pago, podemos reclamar aunque falte alguna factura.
¿Qué pasa con la comisión de apertura de la hipoteca?
Puede reclamarse si se impuso sin justificación. No es automática: se revisa caso por caso según la información que te dio el banco al contratar.
¿Cuál es el plazo para reclamar los gastos hipotecarios?
El plazo para reclamar es de 5 años desde que se declara la nulidad de la cláusula (por el banco o por sentencia). La acción para solicitar la nulidad de la cláusula abusiva es imprescriptible, así que se puede pedir en cualquier momento.
¿Puedo reclamar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados?
Sí, pero solo en hipotecas posteriores a noviembre de 2018, cuando el banco pasó a ser el obligado al pago según el Real Decreto-ley 17/2018.
¿Puedo reclamar si ya tengo sentencia de nulidad de cláusula suelo?
Si, puedes reclamar los gastos de hipoteca, siempre que no se hayan pedido su nulidad con la demanda de cláusula suelo. En algunos casos se pedía la nulidad de todas las cláusulas abusivas de la hipoteca.
¿Cuánto cuesta la reclamación de los gastos de hipoteca?
Reclamar con Asesority no tiene coste inicial. Solo cobramos un 18% de la cantidad recuperada, más las costas que paga el banco si obtenemos sentencia favorable. Y recuerda: también recuperas intereses desde la fecha de pago, lo que puede aumentar significativamente la cantidad final.