La vivienda habitual con la Ley de Segunda Oportunidad: cómo conservar tu casa

La Ley de Segunda Oportunidad es una herramienta legal pensada para ayudar a las personas que no pueden pagar sus deudas y se encuentran en situación de insolvencia. Ahora bien, una de las mayores preocupaciones es qué ocurre con la vivienda habitual: ¿puedo acogerme a la ley sin perder mi casa?

En este artículo te explicamos que dice la Ley Concursal, cómo lo interpretan los juzgados y en qué casos es posible mantener la vivienda habitual dentro del procedimiento.

En cualquier caso, al tramitar la Ley de segunda oportunidad y tener una vivienda habitual en propiedad, debe analizarse cada situación de forma particular.

¿Qué pasa con la vivienda habitual en la Ley de Segunda Oportunidad?

Lo primero que debes saber es que el deudor puede elegir si desea conservar o no su vivienda habitual. Existen dos caminos principales:

• Cancelación total de las deudas mediante la liquidación del patrimonio.
  
• Cancelación parcial mediante un plan de pagos, manteniendo la vivienda habitual.

Cada caso es distinto y debe analizarse individualmente. Por eso, siempre es recomendable contar con un abogado especializado que evalúe la situación y te asesore durante todo el proceso.

Uno de los factores más importantes al decidir si perder o mantener la vivienda habitual es la existencia o no de hipoteca:

• Sin hipoteca o con poca hipoteca pendiente, es muy arriesgado acogerse a la Ley de Segunda Oportunidad porque es muy posible que derive en la liquidación de la vivienda.
  
• Con mucha hipoteca pendiente: Si aún queda mucho por pagar y el inmueble vale menos que la deuda hipotecaria, puedes mantenerla y acceder a una exoneración total o parcial.

Perder la vivienda habitual

En la mayor parte de los, entregar la vivienda al banco no es opción más recomendada dentro de la Ley de Segunda Oportunidad, ya que se liquidaría en una subasta judicial por un precio inferior a su valor de mercado.

Conservar la vivienda habitual

Cuando el valor de mercado de la vivienda es igual o inferior al saldo pendiente de hipoteca, el deudor puede conservarla y obtener una exoneración total o parcial del resto de las deudas, teniendo en cuenta que es muy importante estar al día en el pago de la hipoteca.

Ejemplo Práctico 1:

José tiene una vivienda valorada en 150.000 €. Le queda por pagar una hipoteca de 125.000 €. Sus deudas con el resto de acreedores ascienden a 80.000€.

Tiene dos opciones:

• Liquidar la vivienda: Se amortiza la hipoteca y se paga a los acreedores, se exonera del resto de deudas.
  
• Mantener la vivienda: ofrece un plan de pagos de 450 €/mes durante 5 años, es decir, 27.000 €, lo que resulta incluso más favorable para los acreedores. De esta manera, obtiene una exoneración de 53.000€ y mantiene su casa.

plan de pagos aprobado por el juzgado.

Ejemplo Práctico:

José tiene una vivienda valorada en 150.000 €. Le queda por pagar una hipoteca de 125.000 €.

Tiene dos opciones:

• Liquidar la vivienda: se amortiza la hipoteca y quedan 25.000 € para los acreedores.
  
• Mantener la vivienda: ofrece un plan de pagos de 450 €/mes durante 5 años, es decir, 27.000 €, lo que resulta incluso más favorable para los acreedores.

¿Qué dice la Ley concursal sobre la vivienda habitual del deudor?

La Ley Concursal establece que para obtener la exoneración de deudas es necesario liquidar el patrimonio disponible. Además, regula expresamente qué puedes conservar la vivienda habitual a través de un plan de pagos.

Las hipotecas se consideran créditos con privilegio especial y, por tanto, no son exonerables.

En la práctica, esto significa que el deudor puede seguir pagando la hipoteca y conservar la vivienda, siempre que cumpla determinados requisitos.

Requisitos para conservar la vivienda habitual

Para poder mantener la vivienda dentro de la Ley de Segunda Oportunidad, deben cumplirse varios requisitos:

1. Estar al día en el pago de la hipoteca o poder acreditar que se podrán afrontar las cuotas. En algunos casos, es posible negociar con el banco modificaciones en el tipo de interés o en el plazo de amortización.
   
2. El deudor debe poder asumir un plan de pagos de hasta 5 años por el importe en que el valor de la vivienda exceda la hipoteca pendiente.

Cumpliendo estas condiciones, el juez puede autorizar mantener la vivienda dentro del plan, sin necesidad de liquidarla ni perderla.

Supuestos en que la vivienda habitual no será liquidada

Si la hipoteca supera el valor de la vivienda y el deudor puede seguir pagando las cuotas mensuales, va a poder conservar su vivienda sin problema y sin necesidad de ofrecer un plan de pagos. Se tratará como un concurso sin bienes.

Cuando el valor de la vivienda es inferior al importe pendiente de la hipoteca, no tiene sentido liquidarla: ni se paga la hipoteca ni se saldan otras deudas.

En estos casos, si se trata de la vivienda habitual y el deudor puede seguir abonando las cuotas, el juez puede autorizar mantener la vivienda y continuar con la hipoteca, mientras exonera el resto de deudas.

Este tipo de concurso se denomina “concurso sin masa” , ya que no existen bienes con valor suficiente para liquidar, lo que permite evitar un plan de pagos adicional.

Sentencias que respaldan conservar la vivienda habitual

Existen resoluciones judiciales que permiten mantener la vivienda dentro del procedimiento de Segunda Oportunidad. Una de la muchas sentencias que permiten al deudor tramitar la Ley de segunda oportunidad sin perder la vivienda habitual, es la de la Audiencia Provincial de Barcelona, sección 15 de fecha 9/05/19, que dice:

“No puede excluirse la vivienda habitual de la masa activa, aunque no sea descartable que el valor de la garantía no exceda del valor del bien o que resulte previsible que la enajenación en ningún caso cubrirá el crédito hipotecario.

Si así fuera, y el préstamo no se ha dado por vencido ni existen impagos, el juez podrá autorizar que el bien no salga a subasta.”

Sentencia Audiencia Provincial de Barcelona, sección 15 de fecha 9/05/19.

Esta interpretación abre la puerta a que muchos deudores puedan mantener su vivienda si cumplen los requisitos y demuestran buena fe.

Preguntas frecuentes sobre la vivienda habitual y la Ley de Segunda Oportunidad

¿Puedo acogerme a la Ley de Segunda Oportunidad si tengo una hipoteca?

Sí. Puedes acogerte a la Ley aunque tengas una hipoteca. La clave está en si puedes seguir pagando las cuotas. Si la vivienda está hipotecada y puedes hacer frente a los pagos mensuales, puedes conservar la vivienda sin problema.

¿Se puede conservar la vivienda habitual en todos los casos?

No siempre. Conservar la vivienda depende de la situación económica y del valor del inmueble.

Por lo general, solo es posible mantenerla cuando el deudor puede seguir pagando la hipoteca y el valor de la casa no supera la deuda pendiente. Si la vivienda no beneficia a los acreedores, el juez puede autorizar que se conserve como parte del plan de pagos.

¿Puedo quedarme con mi casa aunque tenga deudas con otros bancos o tarjetas?

Sí. La Ley permite mantener la vivienda habitual siempre que sea viable pagar la hipoteca. Las demás deudas (tarjetas, préstamos personales, avales, etc.) pueden cancelarse con la exoneración.

¿Y si ya tengo una ejecución hipotecaria en marcha?

También puedes acogerte a la Ley de Segunda Oportunidad. Si la subasta ya está en curso, la parte de la deuda que quede pendiente tras la venta puede exonerarse completamente, evitando que sigas debiendo dinero al banco.

¿Qué pasa si tengo otros bienes además de la vivienda?

Si los bienes no son esenciales (vehículos, segundas residencias, etc.), normalmente se liquidan. Sin embargo, la vivienda habitual tiene un tratamiento especial, y puede excluirse de la liquidación si su venta no beneficia a los acreedores o perjudica gravemente al deudor.

¿Qué ventajas tiene mantener la vivienda habitual dentro del procedimiento?

• Proteges la estabilidad familiar y conservas un bien esencial.

• Evitas perder tu hogar y no generas nuevos gastos de alquiler.

• Si la cuota de hipoteca es inferior al precio de un alquiler, mantener la vivienda es más sostenible.

¿Qué pasa si la vivienda vale menos que la hipoteca?

Si la vivienda tiene un valor de mercado inferior al importe pendiente del préstamo, no tiene sentido venderla, porque la venta no cubriría ni la propia hipoteca. En esos casos, el juez puede autorizar que sigas pagando la hipoteca y conservar la vivienda, mientras se cancelan las demás deudas.

Escrito por David Alfaya Massó
Abogado, CEO & Fundador de Asesority
Experto en reclamaciones bancarias y cancelar deudas