La vivienda habitual con la Ley de segunda oportunidad

La Ley de segunda oportunidad, es una muy buena solución para aquellas personas que están en una situación de insolvencia, cuando no se pueden pagar las deudas y no se tienen bienes. Pero también es posible conservar la vivienda habitual.

En este artículo vamos a vamos a analizar lo que dice la Ley Concursal y los Juzgados para ver como puedes solicitar la Ley de Segunda oportunidad sin perder la vivienda habitual. En cualquier caso, al tramitar la Ley de segunda oportunidad y tener una vivienda habitual en propiedad, debe analizarse cada situación de forma particular.

¿Qué pasa con la vivienda habitual en la Ley de Segunda Oportunidad?

Lo primero que debes tener claro es que el deudor es quien elige si quiere conservar la vivienda habitual o no. Existen dos únicas opciones:

• Cancelación total de las deudas con una liquidación del patrimonio.
• Cancelación parcial de las deudas con plan de pagos y mantener la vivienda.

Cada caso es único y necesita ser analizado con detalle para tomar la mejor decisión. Por eso, es crucial contar con el apoyo de profesionales que evalúen tu situación y te asesore durante todo el proceso.

Uno de los elementos más importantes a la hora de tomar la decisión sobre si perder o mantener la vivienda habitual es si existe o no hipoteca:

• Sin hipoteca o con poca hipoteca pendiente: Si ya casi se ha pagado la hipoteca o no hay hipoteca, puede ser mejor intentar mantener la vivienda.
• Con mucha hipoteca pendiente: Si queda mucho por pagar de la hipoteca y la casa vale menos que la hipoteca, puede ser mejor entregar la casa al banco (dación en pago) para cancelar la hipoteca, aunque esto signifique perder la casa. Así se evitará pagar más de lo que vale la vivienda y se facilitará el pago de otras deudas.

Perder la vivienda habitual

Para aquellos casos en los que la compra de la vivienda sea más o menos reciente, se haya amortizado una cantidad pequeña, y que además tenga una cuota mensual elevada; puede ser interesante la dación en pago, es decir entregar la vivienda la banco a cambio de la deuda. Esto nos permitirá ya no tener bienes y poder conseguir la exoneración de las deudas pendientes.

También puede contemplarse para aquellos casos en los que la vivienda ya esté completamente pagada, y el valor de mercado de la misma sea superior al importe total de la deuda.

Conservar la vivienda habitual

Si el precio de la vivienda en el mercado, es igual o inferior al de la cantidad pendiente de pago de la hipoteca, podrá mantenerse la vivienda planteando al Juzgado y a los acreedores un plan de pagos, por un plazo de 5 años, que permita que los acreedores cobren lo mismo o más de lo que cobrarían si se liquidara la vivienda.

Por ejemplo, José tiene una vivienda que vale en el mercado 150.000 €. Sobre ella existe una hipoteca en la que el saldo pendiente es de 125.000 €. Por tanto:

• O bien, se liquida la vivienda, se amortiza la hipoteca, y hay un restante de 25.000€ para el pago a los acreedores.
• O bien, ae conserva la vivienda, y se ofrece a los acreedores un Plan de pagos de 450€ mensuales, que supone el pago de 27.000 € en 5 años. 

¿Qué dice la Ley concursal sobre la vivienda habitual del deudor?

Para conseguir esa exoneración del pago de las deudas, la Ley concursal dice que es necesario liquidar todo el patrimonio, para pagar lo que se pueda a los acreedores, y además haber intentando un acuerdo extrajudicial de pagos con los acreedores.

La Ley concursal no regula que hacer con la vivienda del deudor persona física, pero si lo que hacer con lo préstamos hipotecarios en general, sin el matiz tan importante que supone la hipoteca sobre la vivienda habitual donde vive el deudor, posiblemente con su familia.

Es decir, el crédito hipotecario, es un crédito privilegiado y, por tanto, no exonerable. 

Requisitos para conservar la vivienda habitual con la Ley de segunda oportunidad

• Tener los pagos de la hipoteca al día, sin cuotas pendientes, y que se prevea que se pueda hacer frente a las cuotas mensuales de la hipoteca. Con la posibilidad de pactar con el banco, alguna modificación en cuanto a condiciones, tipo de interés o plazo.
• Que el valor de la vivienda sea igual o inferior a la deuda pendiente de amortizar de la hipoteca.
• Que el deudor pueda asumir un plan de pagos a 5 años, por el importe en el que el valor de la vivienda exceda al importe pendiente de hipoteca, como se expuso en el ejemplo anterior.

Supuestos en que la vivienda habitual no será liquidada

En resumen, la liquidación de la vivienda habitual sólo tiene sentido cuando el resultado sea económicamente favorable a los acreedores, y esto no ocurre cuando la hipoteca tenga un valor superior a la vivienda, y el deudor pueda seguir pagando las cuotas mensuales de la misma; o cuando la enajenación de la vivienda resulta antieconómico, es decir cuando empeore la situación.

¿Qué pasa si tengo una hipoteca con un valor superior al de la vivienda?

Cuando el valor de la vivienda en el mercado, es inferior a la deuda de la hipoteca, no tiene sentido liquidar la vivienda ya que no se podrá pagar ni la propia hipoteca, y muchos menos otras deudas. Por lo que se puede conseguir que el Juzgado, en esta situación, siempre que sea la vivienda habitual del deudor; que permita quedarse con la vivienda y seguir pagando la hipoteca, continuando el concurso con la exoneración de pago del resto de deudas.

En este caso, el concurso sería calificado como sin masa, por lo que no sería necesario plantear un plan de pagos, ya que tener una vivienda cuyo valor total de mercado es superior a la hipoteca pendiente, es similar a la situación del deudor que no tiene bienes en propiedad.

Otras circunstancias a tener en cuenta

• La vivienda por su estado, necesite una inversión en reforma, de una valor superior a lo que se puede obtener con su venta.
• La cuota mensual de la hipoteca, sea menor al coste de alquiler de una vivienda. No tiene sentido que se liquide la vivienda del deudor y que este se vea obligado a pagar un precio mayor mensual por un alquiler.

En estos caso el juez o jueza, pueden resolver que el deudor, se quede con su vivienda habitual por ser la mejor opción y no generar más deudas, o mayores gastos para el deudor.

Sentencias que permiten no perder la vivienda habitual con la Ley de segunda oportunidad

Una de la muchas sentencias que permiten al deudor tramitar la Ley de segunda oportunidad sin perder la vivienda habitual, es la de la Audiencia Provincial de Barcelona, sección 15 de fecha 9/05/19, que dice:

En definitiva y como conclusión, en principio no puede excluirse la vivienda habitual de la masa activa, aunque, como hemos indicado, no sea descartable que el valor de la garantía no exceda del valor del bien o que resulte previsible que la enajenación en ningún caso cubrirá el crédito hipotecario.
Si así fuera, teniendo en cuenta que el préstamo no se ha dado por vencido y que las cuotas se están abonando puntualmente, el juez podrá autorizar, previo traslado al titular del crédito y a los demás acreedores personados, que el bien no salga a subasta.

Sentencia Audiencia Provincial de Barcelona, sección 15 de fecha 9/05/19.

Escrito por David Alfaya Massó
Abogado, CEO & Fundador de Asesority
Experto en reclamaciones bancarias y cancelar deudas