¿Se puede reclamar la comisión de apertura de una hipoteca en 2025?

Sí, se puede reclamar. La comisión de apertura puede ser nula por abusiva si el banco no explicó claramente para qué servía, cuánto costaba y qué servicio real estaba cobrando. En esos casos, el cliente puede recuperar el 100% de lo pagado, más intereses.

En esta guía te explicamos cuándo es abusiva, qué ha dicho el TJUE y el Tribunal Supremo, cómo reclamar paso a paso y cuánto puedes recuperar según tu caso.

La comisión de apertura es un cargo que aplican muchos bancos al formalizar una hipoteca. Normalmente consiste en un porcentaje del importe del préstamo, y su finalidad teórica es cubrir los gastos de gestión, estudio y tramitación del préstamo.

Se paga una sola vez, en el momento de la firma en notaría o incluso antes, porque algunos bancos la descuentan directamente del capital que ingresan al cliente.

Ejemplo: En una hipoteca de 100.000 € con una comisión de apertura del 1,5%, el banco cobra 1.500 € en concepto de apertura.

Antes de la Ley Hipotecaria de 2019, esta comisión se aplicaba sin apenas restricciones. Tras la nueva normativa se limitaron algunas comisiones, pero la mayoría de bancos han seguido cobrando la comisión de apertura, y hoy sigue siendo habitual en entidades como Santander, BBVA, Bankinter, Cajasur, Caixabank, Unicaja o Abanca.

Aun así, cada vez más bancos empiezan a ofrecer hipotecas sin comisión de apertura, y es algo que conviene preguntar siempre antes de contratar.

Sí, se puede reclamar. La comisión de apertura es nula por abusiva cuando el banco no explicó claramente al cliente:

• qué servicio concreto estaba cobrando,
• cuánto costaba,
• y cómo se calculaba la comisión.

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), en su sentencia del 16 de marzo de 2023, confirmó que esta comisión no forma parte del precio principal del préstamo, por lo que puede analizarse su transparencia y declararse abusiva si no se informó correctamente.

En esos casos, el cliente tiene derecho a recuperar el 100% de lo pagado, más los intereses legales.

La comisión de apertura la paga el cliente, porque el banco la impone como condición para conceder la hipoteca.
El problema es que, en muchos casos, esta comisión se cobró:

• sin explicar su importe real,
• sin justificar qué servicio remuneraba,
• o sin informar de que era negociable.

Cuando el banco no ofrece información clara y comprensible, la cláusula puede considerarse abusiva, lo que permite reclamar la devolución íntegra de la comisión.

La comisión de apertura se cobra en el momento de firmar la hipoteca en la notaría.

En muchos casos, el banco no la cobra aparte, sino que la descuenta directamente del dinero que entrega al cliente, junto con otros gastos asociados a la operación. También puede cobrarse de forma anticipada durante la tramitación, aunque lo habitual es que aparezca descontada del capital prestado.

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), en su sentencia del 16 de marzo de 2023, estableció que la comisión de apertura sí puede ser una cláusula abusiva y, por tanto, declararse nula si el banco no actuó con transparencia.

Según esta sentencia, la comisión de apertura puede ser abusiva cuando:

• No se explicó claramente qué servicio remuneraba.
• El consumidor no pudo entender su coste ni su función.
• El banco no acreditó que correspondiera a un servicio real y necesario.

Si se demuestra esta falta de transparencia, la comisión es nula y el cliente tiene derecho a que se le devuelva el 100% del importe pagado, con intereses.

El Tribunal Supremo, en su sentencia de 29 de mayo de 2023 (STS 816/2023), confirmó que la comisión de apertura no es nula automáticamente.

Según el Supremo, cada caso debe analizarse individualmente para comprobar:

• Si la cláusula superó los controles de transparencia,
• Si su redacción era clara,
• Si el banco informó correctamente de su coste y finalidad,
• Y si existe una proporción razonable entre el importe cobrado y los servicios realmente prestados.

Cuando la cláusula es confusa, contradictoria o desproporcionada, la comisión puede declararse abusiva y nula. En el resto, no. Esta postura difiere en parte del criterio europeo, como ya ocurrió con otras cláusulas (suelo, gastos hipotecarios, IRPH, etc.).

La sentencia del TJUE de 30 de abril de 2025 (Asunto C-699/23) ha aclarado definitivamente cómo debe tratarse la comisión de apertura: no es nula de forma automática, pero puede anularse si no fue transparente.

El TJUE establece que los tribunales deben analizar cada caso para comprobar:

• Si el banco explicó qué servicio remuneraba la comisión.
• Si el consumidor pudo comprender su función, coste y consecuencias económicas.
• Si existió un desequilibrio entre banco y cliente.
• Si la entidad actuó de buena fe.

La comisión de apertura se considera abusiva cuando el banco no actuó con transparencia al incluirla en la hipoteca. Esto ocurre, entre otros casos, cuando:

• No se explicó claramente qué servicio remuneraba la comisión.
• No se informó de su cuantía, cómo se calculaba o si era negociable.
• No se acreditan servicios reales prestados por el banco que justifiquen el cobro.
• El consumidor no pudo entender las consecuencias económicas de aceptarla.

Si la cláusula no es transparente, se anula y el banco tiene que devolver lo que cobró por esa comisión.

La cantidad dependerá del porcentaje que te aplicó el banco al firmar la hipoteca. Normalmente oscila entre el 0,5% y el 2% del importe del préstamo.

Ejemplo: En una hipoteca de 150.000 € con un 1% de comisión de apertura, el importe reclamable sería de 1.500 €.

Además de esa cantidad, al calcular la devolución se tienen en cuenta los intereses correspondientes desde la fecha en que se cobró la comisión.

En Asesority nos encargamos de todo el proceso de reclamación: revisión de la hipoteca, análisis de la cláusula, reclamación al banco y, si es necesario, demanda judicial.

El procedimiento es 100% online y no tendrás que adelantar ningún coste.

Solo necesitamos:

• La escritura del préstamo hipotecario
• Las facturas o justificantes de los gastos
• La autorización firmada junto con tu DNI

Nos ocupamos del resto para que recuperes tu dinero sin complicaciones.

Escrito por David Alfaya Massó
Abogado, CEO & Fundador de Asesority
Experto en reclamaciones bancarias y cancelar deudas

Sí, siempre que el banco no explicara con claridad para qué servía la comisión, cómo se calculaba o qué coste real tenía. La transparencia es el punto clave.

Principalmente:

• Escritura del préstamo
• Justificante o cargo de la comisión
• DNI de los titulares

Si falta algún documento, podemos ayudarte a solicitarlo al banco o a la notaría.

No. Ni el TJUE ni el Tribunal Supremo consideran que sea nula automáticamente. Depende de cada caso: si no hubo transparencia, se anula; si fue clara y justificada, no.

Depende del porcentaje aplicado en la hipoteca. Lo habitual está entre el 0,5% y el 2% del préstamo.

El TJUE (2023 y 2025) permite revisar la cláusula para valorar si fue transparente. El Supremo exige un análisis individual, pero no cierra la puerta a la nulidad cuando la información es insuficiente o confusa.

Puedes reclamar igualmente. La antigüedad no impide que se revise si la comisión se aplicó sin la transparencia necesaria.

Sí. El hecho de que la hipoteca esté cancelada no afecta al derecho a reclamar la comisión cobrada en su día.

Depende del banco y de si es necesario acudir a juicio. Lo habitual es:

• Reclamación extrajudicial: 1–2 meses
• Procedimiento judicial: 6–12 meses, según provincia

Sí, siempre que conste en la escritura o existan otros justificantes. Si falta documentación, se puede pedir una copia al banco o la notaría.

No adelantamos honorarios. Solo cobramos si la reclamación tiene éxito.

No directamente, pero gastos, tasación, notaría y registro son reclamables en procedimientos distintos si las cláusulas fueron abusivas.

Sí, es lo habitual. Pero si no contesta o rechaza la reclamación, se puede acudir al juzgado, donde la mayoría de casos se resuelven de forma favorable al consumidor.