¿Qué es la comisión de apertura de una hipoteca?

La comisión de apertura es un cargo que aplican muchos bancos al formalizar una hipoteca. Suele ser un porcentaje del importe del préstamo y su finalidad teórica es cubrir los gastos de gestión, estudio y tramitación. Se paga una sola vez, en el momento de la firma en notaría o incluso antes, porque algunos bancos la descuentan directamente del capital que ingresan al cliente.

Ejemplo: en una hipoteca de 100.000 € con una comisión de apertura del 1,5 %, el banco cobra 1.500 €.

Antes de la Ley Hipotecaria de 2019 se aplicaba sin apenas restricciones. Tras la nueva normativa se limitaron algunas comisiones, pero la mayoría de bancos ha seguido cobrando la de apertura, y hoy sigue siendo habitual en entidades como Santander, BBVA, Bankinter, Cajasur, Caixabank, Unicaja o Abanca.

Lo normal es reclamarla junto con los gastos de formalización de la hipoteca, porque comparten documentación. Consulta el resto de cláusulas abusivas de hipoteca.

¿Puedo reclamar la comisión de apertura de mi hipoteca?

Sí. La comisión de apertura es nula por abusiva cuando el banco no explicó con claridad al cliente:

• Qué servicio concreto estaba cobrando.
• Cuánto costaba y cómo se calculaba.
• Que era negociable.

Cuando falta esa información clara y comprensible, la cláusula puede declararse abusiva y el cliente tiene derecho a recuperar el 100 % de lo pagado, más los intereses legales.

Qué dicen el TJUE y el Tribunal Supremo sobre la comisión de apertura

Sentencia del TJUE de 16 de marzo de 2023

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea estableció que la comisión de apertura no forma parte del precio principal del préstamo, por lo que sí puede analizarse su transparencia y declararse nula. Según esta sentencia, es abusiva cuando no se explicó qué servicio remuneraba, el consumidor no pudo entender su coste ni su función, o el banco no acreditó que correspondiera a un servicio real y necesario.

Tribunal Supremo: STS 816/2023, de 29 de mayo

El Supremo confirmó que la comisión de apertura no es nula automáticamente y que cada caso debe analizarse individualmente, comprobando si la cláusula superó los controles de transparencia, si su redacción era clara, si el banco informó de su coste y finalidad, y si existe proporción razonable entre el importe cobrado y los servicios prestados. Cuando la cláusula es confusa, contradictoria o desproporcionada, se declara abusiva y nula.

Sentencia del TJUE de 30 de abril de 2025 (asunto C-699/23)

Es la resolución que aclara definitivamente el criterio: no hay nulidad automática, pero sí anulación si no hubo transparencia. Los tribunales deben comprobar en cada caso si el banco explicó qué servicio remuneraba la comisión, si el consumidor pudo comprender su función, coste y consecuencias económicas, si existió desequilibrio entre las partes y si la entidad actuó de buena fe.

Motivos que funcionan

• No se explicó qué servicio remuneraba la comisión: aparece como una línea más en la escritura.
• No recibiste oferta vinculante ni FIPER, o el documento no detallaba la comisión ni su importe.
• No se informó de la cuantía, de cómo se calculaba o de que era negociable.
• El banco no acredita servicios reales que justifiquen el cobro, o el importe es desproporcionado.

¿Cuánto se puede recuperar?

Depende del porcentaje que te aplicó el banco al firmar. Normalmente oscila entre el 0,5 % y el 2 % del importe del préstamo, y a esa cantidad se suman los intereses desde la fecha en que se cobró.

Ejemplo: en una hipoteca de 150.000 € con un 1 % de comisión de apertura, el importe reclamable sería de 1.500 €.

La cláusula abusiva no se modera ni se reduce: se expulsa del contrato por completo y se devuelve el importe íntegro.

Cómo reclamamos

Nos encargamos de todo: revisión de la hipoteca, análisis de la cláusula, reclamación al banco y demanda si la desestiman. El procedimiento es 100 % online y no adelantas ningún coste: solo cobramos si ganamos, el 20 % + IVA de lo que recuperes. Si hay condena en costas, nuestros honorarios los paga la entidad. Solo necesitamos:

• La escritura del préstamo hipotecario.
• El justificante o cargo de la comisión, si lo conservas.
• La autorización firmada y el DNI de los titulares.

Si falta algún documento, lo solicitamos nosotros al banco o a la notaría. Los plazos habituales son de 1 a 2 meses en la fase extrajudicial y de 6 a 12 meses en la judicial, según la provincia.