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La vivienda habitual con la Ley de segunda oportunidad

La Ley de segunda oportunidad, es una muy buena solución para situaciones de insolvencia, cuando no se pueden pagar las deudas y no se tienen bienes. Pero también se puede conservar la vivienda habitual con la Ley de segunda oportunidad, y esos es lo que vamos a intentar aclarar, lo que dice la Ley Concursal, lo que dicen los Juzgados y cómo puede conseguirse.

Te vamos a explicar cómo se puede solicitar la Ley de segunda oportunidad sin perder la vivienda habitual, y contestar la gran pregunta ¿Pierdo la vivienda habitual con la Ley de segunda oportunidad?

Las circunstancia del caso, es algo fundamental que valorará el juez o jueza donde se tramite el concurso consecutivo, derivado del fracasado intento de acuerdo extrajudicial de pagos, que recordemos es imprescindible para conseguir la exoneración de las deudas.

Al tramitar la Ley de segunda oportunidad, y tener la vivienda habitual en propiedad, debe analizarse si esta vivienda ya está pagada o si tiene hipoteca con cantidades pendientes, y en su caso cuánto es la cuota mensual de la hipoteca.

la vivienda habitual con la ley de segunda oportunidad

¿Cuándo se perderá la vivienda habitual?

Para casos en los que la compra de la vivienda sea más o menos reciente, se haya amortizado una cantidad pequeña, y que además tenga una cuota mensual elevada; puede ser interesante la dación en pago, es decir entregar la vivienda la banco a cambio de la deuda. Esto nos permitirá ya no tener bienes y poder conseguir la exoneración de las deudas pendientes.

Si el precio de la vivienda en el mercado, es superior al de la cantidad pendiente de pago de la hipoteca, con su liquidación se cancela la hipoteca y se puede destinar el sobrante a pagar otras deudas. En este caso, poco se podrá hacer y se perderá la vivienda.

Pero lo que nos interesa son los casos en que puede conseguirse salvar la vivienda habitual y conseguir la exoneración de todas las deudas mediante la Ley de segunda oportunidad.

¿Qué dice la Ley concursal sobre la vivienda habitual del deudor?

Para conseguir esa exoneración del pago de las deudas, la Ley concursal dice que es necesario liquidar todo el patrimonio, para pagar lo que se pueda a los acreedores, y además haber intentando un acuerdo extrajudicial de pagos con los acreedores.

La Ley concursal no regula que hacer con la vivienda del deudor persona física, pero si lo que hacer con lo préstamos hipotecarios en general, sin el matiz tan importante que supone la hipoteca sobre la vivienda habitual donde vive el deudor, posiblemente con su familia.

El artículo 176.1.3º de la Ley Concursal, regula las causas de conclusión del concurso de acreedores, diciendo que procederá la conclusión, cuando se compruebe la insuficiencia de la masa activa para satisfacer los créditos contra la masa. Es decir cuándo no hayas bienes que liquidar.

Por su parte la Ley de segunda oportunidad, que modifica el artículo 178 bis de la Ley Concursal, dice que el deudor persona natural podrá obtener el beneficio de la exoneración del pasivo insatisfecho en los términos establecidos en este artículo, una vez concluido el concurso por liquidación o por insuficiencia de la masa activa.

Por lo que lo es muy habitual pensar que la finalización del concurso consecutivo de la Ley de segunda oportunidad, pasa por la liquidación de la vivienda del deudor, antes de conseguir cancelar las deudas.

Requisitos para conservar la vivienda habitual con la Ley de segunda oportunidad

  • Tener los pagos de la hipoteca al día, sin cuotas pendientes, y que se prevea que se pueda hacer frente a las cuotas mensuales de la hipoteca. Con la posibilidad de pactar con el banco, alguna modificación en cuanto a condiciones, tipo de interés o plazo.
  • Que el valor de la vivienda sea igual o inferior a la deuda pendiente de amortizar de la hipoteca.

Supuestos en que la vivienda habitual no será liquidada

La liquidación de la vivienda habitual sólo tiene sentido cuando el resultado sea económicamente favorable a los acreedores, y esto no ocurre cuando la hipoteca tenga un valor superior a la vivienda, y el deudor pueda seguir pagando las cuotas mensuales de la misma; o cuando la enajenación de la vivienda resulta antieconómico, es decir cuando empeore la situación.

Supuesto 1: Hipoteca con un valor superior al de la vivienda

Cuando el valor de la vivienda en el mercado, es inferior a la deuda de la hipoteca, no tiene sentido liquidar la vivienda ya que no se podrá pagar ni la propia hipoteca, y muchos menos otras deudas. Por lo que se puede conseguir que el Juzgado, en esta situación, siempre que sea la vivienda habitual del deudor; que permita quedarse con la vivienda y seguir pagando la hipoteca, continuando el concurso con la exoneración de pago del resto de deudas.

Supuesto 2: Enajenación vivienda resulta antieconómico

El otro caso para conservar la vivienda en un concurso de persona física, es cuando su liquidación o enajenación resulta antieconómico, es decir que empeore la situación del deudor, porque sus costes excedan lo obtenido o si produce un sobrecoste para el deudor.

El primer caso se da cuando la vivienda por su estado, necesite una inversión en reforma, de una valor superior a lo que se puede obtener con su venta.

Mientras que el segundo caso, se produce cuando la cuota mensual de la hipoteca, sea menor al coste de alquiler de una vivienda. No tiene sentido que se liquide la vivienda del deudor y que este se vea obligado a pagar un precio mayor mensual por un alquiler.

En estos caso el juez o jueza, pueden resolver que el deudor, se quede con su vivienda habitual por ser la mejor opción y no generar más deudas, o mayores gastos para el deudor.

Sentencias que permiten no perder la vivienda habitual con la Ley de segunda oportunidad

Una de la muchas sentencias que permiten al deudor tramitar la Ley de segunda oportunidad sin perder la vivienda habitual, es la de la Audiencia Provincial de Barcelona, sección 15 de fecha 9/05/19, que dice:

En definitiva y como conclusión, en principio no puede excluirse la vivienda habitual de la masa activa, aunque, como hemos indicado, no sea descartable que el valor de la garantía no exceda del valor del bien o que resulte previsible que la enajenación en ningún caso cubrirá el crédito hipotecario.
Si así fuera, teniendo en cuenta que el préstamo no se ha dado por vencido y que las cuotas se están abonando puntualmente, el juez podrá autorizar, previo traslado al titular del crédito y a los demás acreedores personados, que el bien no salga a subasta.

Sentencia Audiencia Provincial de Barcelona, sección 15 de fecha 9/05/19.

Si te encuentras en situación de insolvencia, vives en tu vivienda con un hipoteca, y estas pensando solicitar la Ley de segunda oportunidad, debes solicitar el quedarte con la vivienda y seguir pagando la hipoteca.