¿Cómo reclamar la comisión de apertura de una hipoteca?

Vamos a aclarar algunas dudas y explicarte cómo reclamar la comisión de apertura de una hipoteca y los gastos de hipoteca.

¿Puedo reclamar la comisión de apertura de mi hipoteca?

Sí, se puede reclamar y puedes recuperar lo que pagaste de comisión de apertura y también los gastos de tu hipoteca. El Tribunal de Justicia de la Unión Europea confirmó que puede ser nulas esta comisión y gastos, cuando no se informó al consumidor, o no se corresponde con un servicio real del banco.

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¿Qué es la comisión de apertura de una hipoteca?

La comisión de apertura es un importe fijo o normalmente un porcentaje sobre el total del préstamo o hipoteca, que cobra el banco como si fuesen gastos administrativos y de gestión, sólo una vez, cuando tramitamos un préstamo o hipoteca.

En una hipoteca de 100.000 €, si tiene una comisión de apertura del 1,5%, el cliente tendrá que pagar al banco 1.500 €

La nueva Ley hipotecaria del 2019, mantiene la comisión de apertura, y elimina la comisión de estudio que algunos bancos cobraban. En realidad poco cambió y muchas entidades siguen cobrando la comisión de apertura.

Actualmente ya hay bancos que ofrecen hipotecas sin comisión de apertura, y es algo que debes preguntar cuándo solicites un préstamos hipotecario. Ten en cuenta que hay muchos afectados por la comisión por apertura de crédito hipotecario del Banco Santander , BBVA, Bankinter, Cajasur, Caixabank, Bankia, Unicaja, Abanca

¿Quién paga la comisión de apertura?

La comisión de apertura la paga el cliente hipotecado, por imposición del banco para conceder el préstamo, y en muchas ocasión sin informar de su existencia, su cuantía, y con qué servicio real se corresponde.

¿Cuándo se paga la comisión de apertura de un préstamo hipotecario?

La comisión de apertura se paga en el momento de concesión de la hipoteca, cuando está queda firmada en la Notaria. Pudiendo el banco solicitar previamente una cantidad como anticipo para los gastos de la hipoteca y la comisión de apertura, o en muchas ocasiones lo descuenta de la cantidad que nos presta.

Siguiendo con el ejemplo anterior, en una hipoteca de 100.000 €, el banco descontará 1.500 € de comisión de apertura, unas 2.000 € para gastos de notaría, tasación, gestoría y registro, y otros 1.500 € del Impuesto de actos jurídicos documentados. Por lo que en la cuenta asociada a la hipoteca, figurará un ingreso de 100.000 € y se descontarán los 5.000 € de gastos hipoteca y comisión de apertura.

Sentencia TJUE sobre la comisión de apertura de las hipotecas con consumidores

La sentencia del 16/07/20 del Tribunal de Justicia de la Unión Europe (TJUE) lo deja muy claro la cláusula de comisión de apertura de las hipotecas con consumidores puede ser nula. El hecho de haberse incluido en un préstamo hipotecario, no implica que se corresponda con un servicio real prestado por el banco

Por lo que serán los Juzgados quienes resuelvan en cada caso su abusividad.

¿Qué dice el Tribunal Supremo de la comisión de apertura?

El Tribunal Supremo aun no se ha pronunciado, después de la sentencia del TJUE. Pero debemos recordar que en sentencia del 23/01/19 quiso zanjar el asunto, con una sentencia que decía que la comisión de apertura no podía someterse al control de abusividad y por tanto no podía ser nula.

Por lo que una vez más la Unión Europea contradice el criterio del Tribunal Supremo en el caso de las hipotecas y la defensa de los derechos de los consumidores (cláusula suelo, gastos hipoteca, IRPH, ejecuciones,…)

¿Cuándo es abusiva la comisión de apertura de una hipoteca?

El TJUE dice que la comisión de apertura de una hipoteca es una cláusula que puede ser abusiva cuando se aplico indebidamente o con falta de transparencia. Esa abusividad de la cláusula lleva a la nulidad de la comisión de apertura, y por lo tanto a la obligación de banco de devolverla integramente.

Si el banco no informó de forma clara y comprensible sobre su aplicación en la hipoteca, no basta con incluirla en la escritura de la hipoteca, hay que explicarla para que el consumidor sea consciente de lo que supone.

Si su cobro no se corresponde con servicios realmente prestados, ni gastos del banco, es decir la entidad cobró esa comisión de justificación.

¿Cuánto se puede recuperar?

Se puede reclamar el 100% de la comisión de apertura. Así, en una hipoteca de 150.000 €, con una comisión de apertura del 1,5%, se puede recuperar 1.500 €.

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