Ultimamente los bancos están ofreciendo préstamos hipotecarios a tipo de interés fijo, como una buena medida para el cliente, que así tiene la certeza de lo que va a pagar a lo largo de la hipoteca. Los bancos incluso se lo ofrecen a afectados por cláusulas suelo, como un forma de solucionar el problemas en la vía extrajudicial. Al cliente, le entran dudas, se deja asesorar por el banco y tienen el convencimiento de que un tipo de interés fijo le dará tranquilidad.

Desconfiar del banco

Se puede llegar a desconfiar, ya que si lo propone el banco como bueno, probablemente será bueno para ellos y no para el deudor hipotecario. Pues, en este caso el dicho de “piensa mal y acertarás” es perfecto para esta situación. El tipo de interés fijo en un préstamo hipotecario, en estos momentos beneficia a la entidad bancaria. La razón es muy sencilla, tal y como están los tipos de interés, el negocio de los bancos de prestar dinero es una ruina, sólo consiguen beneficios con las comisiones de todo tipo o con la venta de seguros, pero con su actividad propia nada, de nada. Entonces el banco plantea un tipo de interés fijo del 2%, de este modo se asegura empezar desde el año 1 a ganar dinero, ya que el Euribor está actualmente en valores negativos, y no se prevé una subida de forma inmediata. Y lo más importante, en los primeros años de la hipoteca es cuando se pagan más intereses, y se amortiza muy poco, por tanto al banco lo que realmente le importan son los primeros años, que es donde puede ganar dinero.

Y para colmo, algunos bancos (Banco SantanderABANCAING Direct) ofrecen una hipoteca mixta, los 10 primeros años a tipo fijo y después tipo variable. Con lo cual se aseguran ganar dinero en los primeros 10 años, y después cuando en las cuotas mensuales se pagan menos intereses que amortización, ya les da igual, por que ya ganaron lo que tenían que ganar. Y además, la oferta de interés fijo, está condicionada a contratar una serie de productos, incluyendo tarjetas, y seguros que le generan más beneficio para el banco.

No se puede prever como evolucionará el Euribor, después de meses en negativo, todo parece indicar que no se prevé una subida a corto plazo, pero a largo plazo los tipos de interés podrían llegar a subir y situarse en valores de hace años. Para un escenario similar al actual y con ligeras subidas del Euribor en 10 años, esta podría ser la simulación:

Simulación de préstamo hipotecario con Interés Variable.

Capital 100.000 €. 30 años.
Tipo variable Euribor +1%. Con simulación de Euribor Año 10 del 2% (Tipo a aplicar 3%)
Cuota mensual inicial: 321,64 €
Cuota mensual año 10: 387,87 €
Intereses a pagar: 31.686,36 €

Simulación de préstamos hipotecario con Interés Fijo.

Capital 100.000 €. 30 años.
Tipo fijo 2%
Cuota mensual: 369,62 €
Intereses a pagar: 33.062,92 €

Simulación de préstamo hipotecario Mixto.

Capital 100.000 €. 30 años.
Tipo Fijo 10 años al 2% y después Tipo variable Euribor +1%. Con simulación de Euribor Año 10 del 2% (Tipo a aplicar 3%).
Cuota mensual inicial: 369,62 €
Cuota mensual año 10: 405,21 €
Intereses a pagar: 41.605,45 €

La conclusión, es que en un supuesto probable, de subidas ligeras del Euribor en los próximos 10 años, el préstamos hipotecario con un tipo mixto, es la peor de las opciones, ya que se pagaran más intereses; y la mejor opción sigue siendo el préstamo hipotecario con interés variable. Que cada uno saque sus conclusiones, y actué en consecuencia, con la incertidumbre de la evolución de los tipos de interés.

David Alfaya. Abogado Asesority